Análisis y valoración del proyecto San Isidro Crevillent de Civislend en Crevillente
Civislend
Nota: 7,45 /10 confianza global: 83 %
Plataforma CivislendUbicación CrevillenteModalidad Deuda / préstamoImporte 1 450 000 €Plazo 18 mesesRentabilidad anual 10,00 %
La nota, dimensión a dimensión
- con datos: bien
- con datos: regular
- con datos: mal
- sin datos suficientes (no es un juicio negativo)
- Rentabilidad 7,88 con datos pesa el 25 % de la fórmula; aporta 1,97 de los 2,50 puntos que podría aportar
- Garantías 6,76 con datos, en parte pesa el 30 % de la fórmula; aporta 2,03 de los 3,00 puntos que podría aportar
- Promotor 6,60 con datos, en parte pesa el 25 % de la fórmula; aporta 1,65 de los 2,50 puntos que podría aportar
- Mercado 9,00 con datos, en parte pesa el 20 % de la fórmula; aporta 1,80 de los 2,00 puntos que podría aportar
Nota calculada el ; datos del proyecto actualizados el .
Esta nota se calculó con la versión vigente de la fórmula (2.3.0).
Características del proyecto
- Abre
- Localización
- Crevillente
- Modalidad
- Deuda / préstamo
- Importe objetivo
- 1 450 000 €
- Ticket mínimo
- sin dato
Rentabilidad y plazo
- Rentabilidad anual
- 10,00 %
- Plazo
- 18 meses
- Rentabilidad total
- 15,00 %
Situación urbanística y construcción
- Licencia de obras
- Licencia concedida
Promotor
- Promotor
- ALICANTE Y CASTILLO, S.L.
- Proyectos previos del promotor
- 8 proyectos
- Capital propio del promotor
- 61,00 %
- Capital comprometido
- 680 962 €
- Viviendas entregadas
- 111 viviendas
Garantías
- Garantía
- Hipoteca de primer rango
- LTV (1ª disposición)
- 35,00 %
- LTV sobre edificio terminado (HET)
- 31,00 %
- Tasación actual
- 1 279 905 €
- Tasación del edificio terminado
- 4 703 311 €
- LTV del préstamo completo
- 113,29 %
- Plataforma registrada como PSFP
- sí
Situación comercial y salida
- Estado de la ronda
- Próxima apertura
- Preventas
- 29,00 %
Los datos del proyecto son, en su mayoría, de la plataforma; cómo los leemos, cómo los puntuamos y qué hacemos cuando falta algo, en transparencia.
Qué dice esta nota, en palabras
De qué va
Préstamo con garantía hipotecaria de primer rango para terminar una promoción de viviendas unifamiliares adosadas. El importe se destina a cubrir el pago aplazado pendiente de la compra del activo y los costes de construcción necesarios para finalizar las obras. La plataforma declara un TIN del 10,00 % y un plazo de 18 meses, con pago de intereses bullet. Quien presta es el inversor; quien recibe el préstamo es la sociedad promotora, que ya es titular del activo. La plataforma figura registrada como PSFP conforme al registro de la CNMV.
Ubicación
El proyecto está en Crevillent, sobre suelo urbano consolidado de uso residencial, y consiste en una promoción de viviendas unifamiliares adosadas con aparcamiento y trastero. La documentación sitúa el municipio a los pies de una sierra y con buenas conexiones por carretera, en el entorno de una autovía y una autopista, con una ciudad y un aeropuerto próximos. La licencia de obras está concedida y vigente. Se trata de una obra que estuvo parada y que el promotor retomó con fondos propios, y que presenta un avance parcial de ejecución.
Economía
El préstamo financia el pago aplazado pendiente de la compra del activo y los costes de construcción que quedan por ejecutar. La plataforma declara un TIN del 10,00 % y un plazo de 18 meses. En la firma, el promotor aporta la mayor parte de los fondos y la plataforma una parte menor, según el reparto que publica la documentación. El activo ya está escriturado a nombre del promotor; la primera disposición se destina en parte al pago pendiente y en parte a gastos de formalización, y el resto del capital se libra contra certificaciones de obra. La comercialización está iniciada, con parte de las viviendas reservadas y aportaciones de los compradores. No tenemos el ticket mínimo por inversor.
Garantías y estructura
La garantía es una hipoteca de primer rango sobre el propio activo del proyecto, según declara la plataforma. El LTV de la primera disposición es del 35 % y el LTV sobre el edificio terminado (HET) del 31 %, ambos declarados por la plataforma. La prelación es de primer rango sobre el inmueble. La documentación no menciona avales personales ni de la sociedad matriz: lo que respalda la operación es el inmueble y su tasación. El capital invertido no cuenta con el respaldo de los fondos de garantía de inversiones ni de depósitos, y la operación no está autorizada ni supervisada por la CNMV ni por el Banco de España.
Situación comercial y salida
La salida prevista es la venta de las viviendas de la promoción. La comercialización ya está iniciada y parte de las viviendas están reservadas, con aportaciones económicas de los compradores. Los intereses se pagan de una sola vez al final y empiezan a devengarse desde la formalización. El promotor puede amortizar el préstamo por completo sin penalización a partir de un punto intermedio del plazo y dispone además de una prórroga adicional; en ambos casos los intereses se calculan sobre el tiempo que el capital esté dispuesto, al tipo anual declarado. La devolución del principal depende de que las viviendas se vendan.
Ventajas
- Rentabilidad La plataforma declara un TIN del 10,00 % para un plazo de 18 meses, con pago de intereses bullet. La dimensión de rentabilidad es la única con confianza plena y aporta 1,97 de los 2,50 puntos posibles.
- Garantías La garantía es una hipoteca de primer rango sobre el activo del proyecto, con un LTV declarado del 35 % en la primera disposición y del 31 % sobre el edificio terminado. La dimensión aporta 2,03 de los 3,00 puntos posibles.
- Mercado La dimensión de mercado es la de subnota más alta, 9,00 sobre 10, y aporta 1,80 de los 2,00 puntos posibles. La comercialización ya está iniciada y hay viviendas reservadas con aportaciones de los compradores.
Desventajas y riesgos
- Garantías La confianza en garantías es del 80 % y la información llega solo en parte: la dimensión deja 0,97 puntos sin aportar, la mayor pérdida de las cuatro. El LTV sobre edificio terminado se calcula sobre un valor que todavía no existe, porque la promoción está en obra. Lo que respalda la operación es el inmueble, no un aval.
- Promotor La dimensión de promotor se queda en banda media, con una subnota de 6,60 y una confianza del 72 %, y deja 0,85 puntos sin aportar. La información disponible sobre el promotor es parcial.
- Rentabilidad El tipo es fijo, pero el cobro no está asegurado: la documentación advierte de riesgo de no obtener el rendimiento esperado, de falta de liquidez y de pérdida del principal. La amortización anticipada sin penalización puede acortar el periodo en que el capital devenga intereses.
- Mercado La devolución depende de que las viviendas se vendan, y la comercialización está iniciada pero no cerrada. La dimensión de mercado deja 0,20 puntos sin aportar.
Conclusión
La nota es 7,45 sobre 10 con una confianza del 83 %, por encima del umbral del 60 % que fija la propia escala. Las garantías y el mercado sostienen la puntuación, mientras el promotor se queda en banda media y es donde más puntos se pierden. Es un préstamo con hipoteca de primer rango cuyo retorno depende de que la promoción se termine y se venda.
Redactado por deepseek/deepseek-v4.1-flash el , con la versión 2.0.0 de nuestras instrucciones. Si la nota cambia, este texto deja de publicarse hasta que se vuelve a escribir sobre las cifras nuevas.