Análisis y valoración del proyecto Norix Sotogrande 2 de Civislend en Cádiz
Civislend
Nota: 7,56 /10 confianza global: 79 %
Plataforma CivislendUbicación CádizModalidad Deuda / préstamoImporte 750 000 €Plazo 18 mesesRentabilidad anual 10,00 %
La nota, dimensión a dimensión
- con datos: bien
- con datos: regular
- con datos: mal
- sin datos suficientes (no es un juicio negativo)
- Rentabilidad 7,88 con datos pesa el 25 % de la fórmula; aporta 1,97 de los 2,50 puntos que podría aportar
- Garantías 6,35 con datos, en parte pesa el 30 % de la fórmula; aporta 1,91 de los 3,00 puntos que podría aportar
- Promotor 7,56 con datos, en parte pesa el 25 % de la fórmula; aporta 1,89 de los 2,50 puntos que podría aportar
- Licencia y preventas 9,00 con datos, en parte pesa el 20 % de la fórmula; aporta 1,80 de los 2,00 puntos que podría aportar
Nota calculada el ; datos del proyecto actualizados el .
Esta nota se calculó con la versión vigente de la fórmula (2.8.0).
Características del proyecto
- Abre
- sin dato
- Localización
- Cádiz
- Modalidad
- Deuda / préstamo
- Importe objetivo
- 750 000 €
- Ticket mínimo
- sin dato
Rentabilidad y plazo
- Rentabilidad anual
- 10,00 %
- Plazo
- 18 meses
- Rentabilidad total
- 15,00 %
Características del inmueble
- Valor objetivo de ventas
- 2 450 000 €
Situación urbanística y construcción
- Licencia de obras
- Licencia concedida
Promotor
- Promotor
- Norix Modular Solutions S.L.
- Proyectos previos del promotor
- 25 proyectos
- Capital propio del promotor
- 63,00 %
- Capital comprometido
- 470 240 €
- Años de experiencia
- 35 años
Garantías
- Garantía
- Hipoteca de primer rango
- LTV (1ª disposición)
- 51,00 %
- LTV sobre edificio terminado (HET)
- 75,00 %
- Tasación actual
- 547 412 €
- Tasación del edificio terminado
- 2 005 848 €
- LTV del préstamo completo
- 137,01 %
- Plataforma registrada como PSFP
- sí
Situación comercial y salida
- Estado de la ronda
- Próxima apertura
- Preventas
- 0,00 %
Los datos del proyecto son, en su mayoría, de la plataforma; cómo los leemos, cómo los puntuamos y qué hacemos cuando falta algo, en transparencia.
Ubicación del proyecto
Municipio: Cádiz (Cádiz), código INE 11012, identificado a partir de la ubicación que publica la plataforma («Cádiz»).
- Población
- 109 950 habitantes a 1 de enero de 2025 Instituto Nacional de Estadística (INE), Tabla 29005, «Cifras oficiales del padrón por municipio»; capturado el .
- Renta neta media por persona
- 15 487 € al año renta de 2023 El 61 % de la población de España vive en municipios donde esta cifra es menor (calculado por Crowdrater con la cifra y la población de cada municipio). Instituto Nacional de Estadística (INE), Tabla 30824, «Indicadores de renta media y mediana»; capturado el .
- Valor tasado medio de la vivienda libre
- 3 021 €/m² segundo trimestre de 2026; 339 tasaciones Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, Tabla 4, «Valor tasado medio de vivienda libre de los municipios mayores de 25.000 habitantes» (fichero 35103500.XLS); capturado el .
- Paro registrado
- 7 241 personas agosto de 2026 6,6 por cada 100 habitantes (calculado por Crowdrater: paro registrado de agosto de 2026 entre la población a 1 de enero de 2025. No es la tasa de paro, que se mide sobre la población activa). Servicio Público de Empleo Estatal (SEPE), «Paro registrado por municipios desglosado por sexo, tramos de edad y sector de la actividad económica» (fichero anual de datos abiertos); capturado el .
Elaboración propia con datos extraídos del sitio web del INE: www.ine.es. Origen de los datos: Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. Fuente: Servicio Público de Empleo Estatal (SEPE). Datos del municipio, no del inmueble. Fuentes.
Qué dice esta nota, en palabras
De qué va
Se financia el desarrollo de una vivienda unifamiliar de obra nueva mediante un préstamo con garantía hipotecaria de primer rango, canalizado a través de la plataforma Civislend. El préstamo se divide en dos tramos: el primero sirve para liberar los fondos propios que el promotor ya había aportado y para cubrir parte de los costes de construcción, y el segundo se irá disponiendo conforme avance la obra, contra certificaciones. El promotor promueve y ejecuta el proyecto; los inversores aportan el capital del préstamo y cobran intereses. La devolución se apoya en la venta de la vivienda.
Ubicación
La vivienda se levanta sobre una parcela urbana en una zona residencial consolidada, con acceso a autovías y equipamientos residenciales, deportivos y de ocio, según la documentación del proyecto. El proyecto se orienta al mercado de vivienda unifamiliar de altas prestaciones, dirigido tanto a primera como a segunda residencia. La documentación describe una demanda sostenida para este tipo de activo y remite a un estudio de mercado de la zona. No tenemos datos propios sobre precios, oferta o demanda del entorno: lo que aquí se cuenta procede de la documentación de la plataforma.
Economía
El préstamo se remunera con un 10 % anual declarado por la plataforma y tiene un plazo de 18 meses. La financiación se reparte en dos tramos y el promotor aporta capital propio al proyecto, según la documentación. El activo es una parcela urbana con una vivienda unifamiliar de obra nueva, y la devolución se apoya en su venta. La plataforma declara un 0 % de preventas, es decir, ninguna unidad comprometida antes de la obra. El LTV de primera disposición es del 51 % y el LTV sobre edificio terminado, del 75 %, ambos declarados por la plataforma. No tenemos el dato del ticket mínimo de inversión.
Garantías y estructura
El préstamo cuenta con hipoteca de primer rango sobre el activo del proyecto, según la plataforma. La garantía se toma sobre la parcela y la vivienda en construcción, con un valor de tasación actual y otro estimado para el edificio terminado; el LTV de primera disposición es del 51 % y el LTV sobre edificio terminado, del 75 %. La plataforma está registrada como PSFP, según el registro de la CNMV. Una hipoteca de primer rango ordena el cobro, pero no asegura que el préstamo se devuelva.
Situación comercial y salida
La devolución se apoya en la venta de la vivienda, según la documentación. La plataforma declara un 0 % de preventas, de modo que la salida depende de una venta que aún no está comprometida. Los intereses se pagan al vencimiento, no de forma periódica, y el promotor puede amortizar el préstamo de forma anticipada sin penalización una vez transcurrida parte del plazo, así como prorrogarlo. La licencia de obras está concedida. El proyecto figura en estado de próxima apertura en la plataforma.
Ventajas
- Rentabilidad La plataforma declara una rentabilidad anual del 10 % y un plazo de 18 meses. La dimensión de rentabilidad puntúa 7,88 sobre 10, en banda alta, con una confianza del 100 %, y aporta 1,97 de los 2,5 puntos posibles.
- Garantías El préstamo se respalda con hipoteca de primer rango sobre el activo, con un LTV de primera disposición del 51 % declarado por la plataforma. La dimensión de garantías puntúa 6,35, en banda alta, y aporta 1,91 de los 3 puntos posibles.
- Garantías La plataforma está registrada como PSFP, según el registro de la CNMV, una de las señales que mide la dimensión de garantías.
- Promotor La documentación describe un promotor con trayectoria previa en la zona, varios proyectos similares y un proyecto anterior ya reembolsado. La dimensión de promotor puntúa 7,56, en banda alta, con una confianza del 72 %.
- Promotor El promotor compromete capital propio en el proyecto, una de las señales que mide la dimensión de promotor.
- Licencia y preventas La licencia de obras está concedida, según la documentación. La dimensión de licencia y preventas puntúa 9,00, la más alta de las cuatro, con una confianza del 80 %.
Desventajas y riesgos
- Licencia y preventas La plataforma declara un 0 % de preventas, de modo que ninguna unidad está comprometida antes de la obra. La dimensión de licencia y preventas mide este punto junto al estado de la licencia.
- Garantías El LTV sobre edificio terminado es del 75 %, declarado por la plataforma, frente al 51 % de la primera disposición. Es una de las señales que mide la dimensión de garantías y marca cuánto se estrecha el margen conforme avanza la obra.
- Garantías La dimensión de garantías es la de menor confianza de las cuatro, un 67 %, y deja de aportar 1,09 puntos de los 3 posibles. Conviene mirar qué señales concretas quedan sin cubrir antes de decidir.
- Rentabilidad El préstamo admite prórroga a instancia del promotor, lo que puede alargar el plazo de 18 meses declarado. El plazo es una de las señales que mide la dimensión de rentabilidad.
- Promotor La dimensión de promotor tiene una confianza del 72 % y deja de aportar 0,61 puntos, lo que indica que no todas sus señales están cubiertas.
Conclusión
La nota es 7,56 sobre 10, con una confianza del 79 %, por encima del umbral del 60 %. Las cuatro dimensiones están en banda alta: la de licencia y preventas es la mejor puntuada y la de garantías, la de menor confianza. Lo que un inversor debería vigilar: no hay preventas, el LTV sobre edificio terminado es del 75 % y la devolución depende de una venta futura. La rentabilidad del 10 % anual es la declarada por la plataforma.
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