Análisis y valoración del proyecto Residencial Tetuán Madrid de Civislend
Civislend
Nota: 7,22 /10 confianza global: 79 %
Plataforma CivislendUbicación MadridModalidad Deuda / préstamoImporte 1 725 000 €Plazo 12 mesesRentabilidad anual 10,00 %
La nota, dimensión a dimensión
- con datos: bien
- con datos: regular
- con datos: mal
- sin datos suficientes (no es un juicio negativo)
- Rentabilidad 7,75 con datos pesa el 25 % de la fórmula; aporta 1,94 de los 2,50 puntos que podría aportar
- Garantías 6,51 con datos, en parte pesa el 30 % de la fórmula; aporta 1,95 de los 3,00 puntos que podría aportar
- Promotor 5,81 con datos, en parte pesa el 25 % de la fórmula; aporta 1,45 de los 2,50 puntos que podría aportar
- Licencia y preventas 9,40 con datos, en parte pesa el 20 % de la fórmula; aporta 1,88 de los 2,00 puntos que podría aportar
Nota calculada el ; datos del proyecto actualizados el .
Esta nota se calculó con la versión vigente de la fórmula (2.8.0).
Características del proyecto
- Abre
- sin dato
- Localización
- Madrid
- Modalidad
- Deuda / préstamo
- Importe objetivo
- 1 725 000 €
- Ticket mínimo
- sin dato
Rentabilidad y plazo
- Rentabilidad anual
- 10,00 %
- Plazo
- 12 meses
- Rentabilidad total
- 10,00 %
Situación urbanística y construcción
- Licencia de obras
- Licencia concedida
Promotor
- Promotor
- COVINSA
- Capital propio del promotor
- 42,00 %
- Capital comprometido
- 1 090 126 €
- Años de experiencia
- 15 años
Garantías
- Garantía
- Hipoteca de primer rango
- LTV (1ª disposición)
- 71,00 %
- LTV sobre edificio terminado (HET)
- 47,00 %
- Tasación actual
- 2 063 577 €
- Tasación del edificio terminado
- 3 679 643 €
- LTV del préstamo completo
- 83,59 %
- Plataforma registrada como PSFP
- sí
Situación comercial y salida
- Estado de la ronda
- Próxima apertura
- Preventas
- 78,00 %
Los datos del proyecto son, en su mayoría, de la plataforma; cómo los leemos, cómo los puntuamos y qué hacemos cuando falta algo, en transparencia.
Ubicación del proyecto
Municipio: Madrid (Madrid), código INE 28079, identificado a partir de la ubicación que publica la plataforma («Madrid»).
- Población
- 3 506 730 habitantes a 1 de enero de 2025 Instituto Nacional de Estadística (INE), Tabla 29005, «Cifras oficiales del padrón por municipio»; capturado el .
- Renta neta media por persona
- 19 632 € al año renta de 2023 El 90 % de la población de España vive en municipios donde esta cifra es menor (calculado por Crowdrater con la cifra y la población de cada municipio). Instituto Nacional de Estadística (INE), Tabla 30824, «Indicadores de renta media y mediana»; capturado el .
- Valor tasado medio de la vivienda libre
- 5 418 €/m² segundo trimestre de 2026; 11 686 tasaciones Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, Tabla 4, «Valor tasado medio de vivienda libre de los municipios mayores de 25.000 habitantes» (fichero 35103500.XLS); capturado el .
- Paro registrado
- 135 168 personas agosto de 2026 3,9 por cada 100 habitantes (calculado por Crowdrater: paro registrado de agosto de 2026 entre la población a 1 de enero de 2025. No es la tasa de paro, que se mide sobre la población activa). Servicio Público de Empleo Estatal (SEPE), «Paro registrado por municipios desglosado por sexo, tramos de edad y sector de la actividad económica» (fichero anual de datos abiertos); capturado el .
Elaboración propia con datos extraídos del sitio web del INE: www.ine.es. Origen de los datos: Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. Fuente: Servicio Público de Empleo Estatal (SEPE). Datos del municipio, no del inmueble. Fuentes.
Qué dice esta nota, en palabras
De qué va
Se financia con deuda el desarrollo de una promoción residencial de viviendas con garajes y trasteros en Madrid. El préstamo lo canaliza la plataforma Civislend y su destino es doble: liberar los fondos propios que el promotor ya ha aportado al proyecto y cubrir parte de los costes de construcción, que se disponen conforme a certificaciones de obra. La plataforma declara una rentabilidad anual del 10 % y un plazo de doce meses, y el proyecto aparece todavía como próxima apertura, es decir, la captación aún no ha arrancado.
Ubicación
El proyecto se sitúa en el distrito de Tetuán, en Madrid, en un entorno urbano y residencial consolidado. La documentación de la plataforma describe la zona como bien comunicada: acceso a las principales vías de entrada y salida de la ciudad, cobertura de transporte público con metro, autobuses urbanos e interurbanos y una estación de ferrocarril cercana, además de comercio de proximidad, centros educativos, instalaciones deportivas y centros sanitarios. El activo es un suelo urbano de uso residencial sobre el que se desarrolla un edificio plurifamiliar de viviendas con garajes y trasteros. La documentación no aporta precios de la zona más allá de situar el previsto para las viviendas en línea con el mercado local.
Economía
El préstamo se destina a liberar los fondos propios que el promotor ya había aportado al proyecto y a financiar parte de los costes de construcción, que se entregan según certificaciones de obra revisadas por un seguimiento externo contratado por el propio promotor. En el momento de la firma la mayor parte de los fondos corresponde a la plataforma y el resto a aportación del promotor, según la documentación de la plataforma. La plataforma declara una rentabilidad anual del 10 % para un plazo de doce meses, con intereses pagaderos de una sola vez al vencimiento. Las preventas alcanzan el 78 % de las viviendas. No tenemos el ticket mínimo de inversión.
Garantías y estructura
El préstamo cuenta con una hipoteca de primer rango sobre el propio activo, y la plataforma está registrada como PSFP, un dato que no procede de una declaración suya sino del registro de la CNMV. La plataforma declara un LTV del 71 % en la primera disposición sobre la tasación actual del activo y un LTV del 47 % sobre el valor estimado del edificio terminado. La documentación añade además la prenda de las participaciones de la sociedad que pide el préstamo. La dimensión de garantías puntúa 6,51 y aporta 1,95 de los 3,00 puntos posibles: parte de las señales que mide no la tenemos completa, así que no podemos afirmar que la cobertura sea holgada en todos sus tramos.
Situación comercial y salida
La devolución del dinero depende de la venta de las viviendas de la promoción. La plataforma declara que el 78 % de las viviendas ya está comprometido mediante contratos privados de compraventa firmados, de modo que queda una parte menor por colocar. La documentación permite al promotor amortizar parcial o totalmente el préstamo sin penalización a lo largo de la operación y también prorrogar su vencimiento, en cuyo caso los intereses se recalculan sobre el plazo final de disposición: si eso ocurre, la devolución del principal llega más tarde. El pago de intereses es al vencimiento, así que el inversor no recibe cupones periódicos y recupera principal e intereses cuando la operación se cierra.
Ventajas
- Licencia y preventas La licencia de obras está concedida y las preventas alcanzan el 78 % de las viviendas, con contratos privados de compraventa firmados. Es la dimensión con la subnota más alta, 9,40, y aporta 1,88 de los 2,00 puntos posibles.
- Rentabilidad La plataforma declara una rentabilidad anual del 10 % para un plazo de doce meses. Es la dimensión con la confianza más alta, del 100 %, y su subnota es de 7,75 sobre 10.
- Garantías El préstamo se apoya en una hipoteca de primer rango sobre el activo, con un LTV del 71 % en la primera disposición y del 47 % sobre el edificio terminado, ambos declarados por la plataforma. Es la dimensión que más peso tiene en la nota, un 30 %.
Desventajas y riesgos
- Promotor La dimensión de promotor puntúa 5,81, en banda media, y su confianza es del 56 %, por debajo del umbral del 60 % que usa la propia nota. Parte de lo que mide —proyectos previos, capital propio aportado, años de experiencia, viviendas entregadas y capital comprometido— no lo tenemos completo, así que el historial del promotor no se puede valorar con el mismo respaldo que el resto.
- Garantías La garantía aporta 1,95 de los 3,00 puntos posibles y deja 1,05 sin sumar. El LTV de primera disposición se sitúa en el 71 % de la tasación actual, un nivel que deja menos recorrido que el 47 % sobre edificio terminado, y no tenemos completas todas las señales que esta dimensión mide. La cobertura depende del valor de tasación y de que la obra llegue a terminarse como está prevista.
Conclusión
La operación llega con una nota de 7,22 sobre 10 y una confianza del 79 %, por encima del umbral del 60 % que fija la escala. La sostienen sobre todo el estado de la licencia y las preventas, una rentabilidad anual declarada del 10 % a doce meses y una garantía hipotecaria de primer rango; la frena el expediente del promotor, donde la información disponible es parcial. Conviene recordar que una hipoteca de primer rango ordena quién cobra antes, pero no asegura que el cobro se produzca ni que la rentabilidad se materialice.
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