Análisis y valoración del proyecto San Ignacio Valladolid de Civislend
Civislend ronda cerrada sin datos
Nota: 3,13 /10 confianza global: 25 % nota de 2026-09-23, con los datos de entonces
Plataforma CivislendUbicación ValladolidModalidad Deuda / préstamoImporte 1 500 000 €Plazo 20 mesesRentabilidad anual 11,00 %
La nota, dimensión a dimensión
- con datos: bien
- con datos: regular
- con datos: mal
- sin datos suficientes (no es un juicio negativo)
- Rentabilidad 8,54 con datos pesa el 25 % de la fórmula; aporta 2,13 de los 2,50 puntos que podría aportar
- Garantías — sin datos — resta hasta 2,77 puntos a la nota; no es un juicio sobre esta dimensión pesa el 30 % de la fórmula
- Promotor — sin datos — resta hasta 2,12 puntos a la nota; no es un juicio sobre esta dimensión pesa el 25 % de la fórmula
- Mercado — sin datos — resta hasta 1,60 puntos a la nota; no es un juicio sobre esta dimensión pesa el 20 % de la fórmula
Nota calculada el ; datos del proyecto actualizados el .
Esta nota se calculó con la versión vigente de la fórmula (1.0.0).
Características del proyecto
- Plataforma
- Civislend Registrarse en Civislend
- Abre
- sin dato
- Localización
- Valladolid
- Modalidad
- Deuda / préstamo
- Importe objetivo
- 1 500 000 €
- Ticket mínimo
- sin dato
Rentabilidad y plazo
- Rentabilidad anual
- 11,00 %
- Plazo
- 20 meses
- Rentabilidad total
- 18,33 %
Garantías
- Garantía
- sin dato
- LTV (1ª disposición)
- sin dato
- LTV sobre edificio terminado (HET)
- sin dato
- Plataforma registrada como PSFP
- sí
Situación comercial y salida
- Estado de la ronda
- En curso
Los datos del proyecto son, en su mayoría, de la plataforma; cómo los leemos, cómo los puntuamos y qué hacemos cuando falta algo, en transparencia.
Qué dice esta nota, en palabras
De qué va
Operación de deuda: un préstamo con hipoteca de primer rango que cubre parte de la compra del activo y parte de los gastos del proyecto. El activo es un suelo urbano en el centro de Valladolid, donde se prevé demoler el edificio existente y levantar una promoción residencial. La financiación la canaliza Civislend, plataforma registrada como PSFP, y quien promueve es una compañía especializada en promoción inmobiliaria. El préstamo se declara con una rentabilidad anual del 11 % y un plazo de 20 meses, con intereses pagaderos al vencimiento.
Ubicación
El proyecto se sitúa en el centro de Valladolid, sobre un suelo de uso residencial. La documentación describe la zona como céntrica y con alta demanda, y respalda la tesis con un estudio de mercado centrado en viviendas de características similares: recoge cierres reales de compraventas de los últimos años y viviendas disponibles tanto de segunda mano como de obra nueva. La conclusión que traslada es que los valores manejados están en línea con los del proyecto, y orienta el producto a un comprador local.
Economía
El préstamo cubre parte de la compra del activo y parte de los gastos del proyecto, y se articula como una única disposición. El promotor aporta fondos propios de forma paralela a la financiación de la plataforma. Los intereses se pagan al vencimiento, empiezan a devengarse desde la formalización, y el promotor puede amortizar de forma anticipada sin penalización una vez pasados los primeros meses, además de poder prorrogar el préstamo. En lo comercial, parte de las viviendas ya está reservada según la documentación, que también señala que se está trabajando en un préstamo promotor bancario.
Garantías y estructura
La estructura arranca con una hipoteca de primer rango sobre el propio activo del proyecto. La documentación añade garantías adicionales: una nave y locales comerciales, y la pignoración de derechos de cobro procedentes de una venta. Cuando se formalice un préstamo promotor bancario, la hipoteca de primer rango sobre el activo pasará al banco y el promotor amortizará parte del principal, de modo que el préstamo quedará respaldado por el resto de garantías. La documentación describe cómo el LTV se mueve a lo largo de la vida del préstamo a medida que se liberan cargas. Los inversores no experimentados disponen de un periodo de reflexión precontractual.
Situación comercial y salida
El dinero se devuelve con el pago de intereses al vencimiento y la amortización del principal, ligada a la evolución del proyecto: el préstamo se mantiene vivo hasta que se vendan las viviendas. El promotor puede amortizar anticipadamente sin penalización pasados los primeros meses y prorrogar el préstamo, en cuyo caso los intereses se recalculan según el plazo final. En lo comercial, parte de las viviendas ya está reservada, el proyecto cuenta con licencia de obras y el promotor, que también construye, espera un préstamo promotor bancario para arrancar la obra. Los intereses devengan desde la formalización.
Ventajas
- Rentabilidad La rentabilidad es la única de las cuatro dimensiones con datos y puntúa en banda alta: subnota de 8,54 sobre 10 y una confianza del 100 %. Es el pilar sobre el que se sostiene la nota.
- Rentabilidad La plataforma declara una rentabilidad anual del 11 % para un plazo de 20 meses, con intereses pagaderos al vencimiento.
Desventajas y riesgos
- Rentabilidad La rentabilidad es una cifra declarada por la plataforma, no comprobada por nosotros, y la dimensión no llega a su máximo: deja 0,37 puntos sin sumar.
- Rentabilidad El pago de intereses es al vencimiento y no periódico, y la devolución del principal queda ligada a que el proyecto avance hasta la venta de las viviendas.
Lo que no sabemos
- Garantías No tenemos ningún dato de garantías: ni el rango de garantía, ni el LTV de la primera disposición, ni el LTV sobre edificio terminado. Es la dimensión de más peso de la fórmula, un 30 %, y su ausencia deja de aportar 2,77 puntos. No afirmamos de quién es esa ausencia.
- Promotor No tenemos ningún dato del promotor. Esta dimensión pesa un 25 % y su ausencia deja de aportar 2,12 puntos. No afirmamos de quién es esa ausencia.
- Mercado No tenemos ningún dato de mercado. Esta dimensión pesa un 20 % y su ausencia deja de aportar 1,60 puntos. No afirmamos de quién es esa ausencia.
Conclusión
La nota es 3,13 sobre 10 y la confianza del 25 %, por debajo del umbral del 60 %. Solo la rentabilidad tiene datos y puntúa alto; las otras tres dimensiones —garantías, promotor y mercado— no aportan porque no tenemos información, y su ausencia explica la mayor parte de lo que la nota deja de sumar. Es una valoración que se sostiene sobre una sola pata de las cuatro.
Redactado por deepseek/deepseek-v4.1-flash el , con la versión 2.0.0 de nuestras instrucciones. Si la nota cambia, este texto deja de publicarse hasta que se vuelve a escribir sobre las cifras nuevas.