Análisis y valoración del proyecto General Perón 32 Fase II de Civislend en Madrid

Qué dice esta nota, en palabras

De qué va

La plataforma Civislend publica un préstamo con garantía hipotecaria de primer rango para financiar la reconversión de unas oficinas en apartamentos turísticos, en la segunda planta de un edificio residencial. Lo que se financia con este tramo son los costes de construcción y los gastos asociados a la reforma; se trata del segundo tramo de una financiación repartida en dos. El prestatario es el vehículo que el promotor constituye para el proyecto, y quien presta es el inversor que entra a través de la plataforma. La plataforma declara una rentabilidad anual del 11,00 % y un plazo de ocho meses, con pago de intereses al final. La plataforma figura como PSFP registrada.

Economía

El préstamo cubre los costes de construcción y los gastos asociados a la reforma. No hay disposición inicial: el dinero se libera por certificaciones de obra supervisadas por un seguimiento externo contratado por el promotor. La documentación recoge una aportación de fondos propios del promotor, un precio de compra del activo y su valor de tasación, además de un LTV acumulado a la firma de este tramo y un LTS sobre el valor de venta estimado; esas cifras no están a nuestro alcance y no las reproducimos. La plataforma declara un 11,00 % de rentabilidad anual y un plazo de ocho meses, con pago de intereses bullet al final. El ticket mínimo por inversor es un dato que no tenemos.

Garantías y estructura

La documentación describe un préstamo con garantía hipotecaria de primer rango sobre el propio activo financiado, al que se añade la prenda de las participaciones sociales de la sociedad prestataria, el vehículo que el promotor constituye para el proyecto. Esa hipoteca de primer rango ordena la prelación del cobro, pero no equivale a una garantía de cobro: el valor de la garantía depende de que el activo se venda al precio previsto. La documentación cita el valor de tasación del activo, un LTV acumulado a la firma de este tramo y un LTS sobre el valor de venta estimado, aunque las cifras de LTV no están a nuestro alcance, como tampoco el LTV sobre el edificio terminado ni el rango de garantía. No tenemos información sobre avales o garantías de terceros.

Situación comercial y salida

El activo son apartamentos turísticos que ya cuentan con licencia de obras y licencia de uso turístico obtenidas, según la documentación, antes de que entrara en vigor la moratoria de licencias turísticas. El promotor está en la fase final de la licitación de la obra y ultimando el acuerdo con el operador que explotará el activo. La salida prevista es vender el activo a un inversor institucional, y la documentación estima una rentabilidad de salida para esa venta, aunque la cifra no está a nuestro alcance. La ficha del proyecto aparece marcada como retrasada. La devolución del principal depende de esa venta, el interés se paga al final y existe amortización anticipada posible.

Ventajas

• Rentabilidad La plataforma declara una rentabilidad anual del 11,00 % y un plazo de ocho meses. La dimensión de rentabilidad es la que sostiene la nota: aporta 2,1 de los 2,5 puntos posibles, con una subnota de 8,42 sobre 10 y una confianza del 100 %.
• Rentabilidad El plazo declarado, ocho meses, es corto, y el pago de intereses es bullet al final del periodo: la exposición del inversor se limita a ese horizonte, sin cobros intermedios.

Desventajas y riesgos

• Rentabilidad La nota global es 3,1 sobre 10 con una confianza del 25 %, por debajo del umbral del 60 % que la escala fija. La rentabilidad aporta 2,1 de 2,5 puntos y deja 0,4 sin sumar: es lo único que sostiene la nota.
• Rentabilidad El interés se cobra al final y el principal se devuelve con la venta del activo a un inversor institucional, que todavía no está cerrada. La amortización anticipada es posible a partir de los primeros meses, así que la rentabilidad efectiva depende del plazo real de disposición.
• Rentabilidad La ficha del proyecto aparece marcada como retrasada, y la documentación indica que el promotor ya ha comunicado que se acogerá a una prórroga en la primera fase de la financiación, lo que alarga el horizonte temporal de la operación.

Lo que no sabemos

• Garantías No tenemos ningún dato para valorar las garantías de este préstamo: faltan el rango de garantía y las cifras de LTV, tanto la de la primera disposición como la del edificio terminado. Sin ellos, la dimensión no aporta nada y deja 2,77 puntos de los 3,00 posibles sin sumar. No atribuimos esa ausencia a nadie.
• Promotor No tenemos ningún dato del promotor de este proyecto: ni identidad, ni trayectoria, ni experiencia previa, ni solvencia. La dimensión queda sin puntuar y deja 2,12 puntos de los 2,5 posibles sin aportar a la nota. No atribuimos esa ausencia a nadie.
• Mercado No tenemos ningún dato de mercado para esta operación: ni precios de la zona, ni demanda de alojamiento, ni competencia, ni expectativas de venta. La dimensión no puntúa y deja 1,60 puntos de los 2,00 posibles sin sumar. No atribuimos esa ausencia a nadie.

Conclusión

La nota que publicamos es 3,1 sobre 10 y se apoya en una sola cosa: la rentabilidad declarada, un 11,00 % anual a ocho meses, la única dimensión con datos y la única que suma puntos. Las otras tres dimensiones no aportan puntos a la nota, y eso deja la confianza global en el 25 %, por debajo del 60 % que la escala considera suficiente. La estructura hipotecaria y la salida por venta a un inversor institucional están descritas, pero el proyecto no está autorizado ni supervisado por la CNMV.

Redactado por deepseek/deepseek-v4.1-flash el 2026-09-23, con la versión 2.0.0 de nuestras instrucciones. Si la nota cambia, este texto deja de publicarse hasta que se vuelve a escribir sobre las cifras nuevas.