Análisis y valoración del proyecto Malasaña Móstoles Tramo II de Civislend en Madrid

Qué dice esta nota, en palabras

De qué va

La plataforma Civislend publica este proyecto como deuda o préstamo, en estado en curso, bajo el nombre de Malasaña Móstoles Tramo II. Según su documentación, se trata de un préstamo con garantía hipotecaria de primer rango que financia una parte de la compra del suelo y una parte de los costes blandos de un desarrollo residencial de obra nueva, con viviendas, garajes y trasteros vinculados a ellas. La plataforma figura como PSFP en el registro de la CNMV, un dato que no procede de ella misma. Declara una rentabilidad anual del 10,00 % y un plazo de siete meses. La nota que le corresponde es 2,91 sobre 10, con una confianza del 25 %.

Economía

Según la documentación, el préstamo cubre una parte de la compra del suelo y una parte de los costes blandos del desarrollo; el resto del presupuesto de la promoción no se detalla. La plataforma declara una rentabilidad anual del 10,00 % y un plazo de siete meses. No tenemos el importe comprometido por el promotor, ni la proporción entre deuda y equity, ni el ticket mínimo de entrada, ni el LTV de la primera disposición, ni el LTV sobre el edificio terminado. Tampoco hay cifras de preventas ni de ingresos previstos. La economía del proyecto, con lo que hay, se apoya en dos datos declarados y poco más.

Garantías y estructura

La documentación describe la operación como un préstamo con garantía hipotecaria de primer rango sobre el desarrollo residencial. Eso significa que el préstamo se sitúa por delante de otros acreedores sobre el activo que lo respalda: es una estructura de prelación, no una promesa de cobro. La ficha no menciona avales, fianzas ni garantías adicionales del promotor o de terceros, y no publica qué porcentaje del valor del suelo ni del edificio terminado representa el préstamo. Sobre la garantía, lo único que consta es su rango.

Situación comercial y salida

Según la documentación, la operación tiene cubierto el importe que se propuso captar y el proyecto sigue en curso. La devolución al inversor se apoya en el propio desarrollo: el préstamo se amortiza con los recursos de la promoción, y la plataforma declara una rentabilidad anual del 10,00 % para un plazo de siete meses. No tenemos cifras de preventas, de ritmo de ventas ni de ingresos que permitan ver con qué se paga, y la documentación no detalla si hay amortizaciones parciales ni un calendario de pagos más fino que ese plazo.

Ventajas

• Rentabilidad Es la única de las cuatro dimensiones con datos, y sale bien parada: subnota de 7,65 sobre 10, banda alta y una confianza del 100 %. Aporta 1,91 puntos de los 2,50 que tiene como máximo, y de ahí procede toda la nota del proyecto.
• Rentabilidad Las dos cifras que sostienen esta dimensión son concretas y están declaradas por la plataforma: una rentabilidad anual del 10,00 % y un plazo de siete meses. No son rangos abiertos ni estimaciones nuestras.

Desventajas y riesgos

• Rentabilidad Aporta 1,91 de los 2,50 puntos posibles, así que deja 0,59 sin cubrir, y la nota global se queda en 2,91 sobre 10. Toda la puntuación del proyecto descansa sobre esta única dimensión.
• Rentabilidad El 10,00 % anual y los siete meses de plazo los declara la plataforma; no son un rendimiento observado. La dimensión no recoge qué ocurre si el desarrollo se alarga o si la salida se retrasa más allá de ese plazo.

Lo que no sabemos

• Garantías No tenemos ningún dato de garantías: ni el LTV de la primera disposición, ni el LTV sobre el edificio terminado, ni el rango de garantía. Es la dimensión que más pesa, un 30 %, y deja de aportar 2,77 puntos de los 3,00 posibles. No afirmamos de quién es esa ausencia.
• Promotor No tenemos ningún dato del promotor: no hay información sobre quién promueve la operación, su experiencia ni su solvencia. Pesa un 25 % y deja de aportar 2,12 puntos de los 2,50 posibles. La ausencia no la calificamos: es un desconocido, no un defecto, y no afirmamos a quién corresponde.
• Mercado No tenemos ningún dato de mercado: nada sobre demanda, precios de la zona, competencia ni ritmo de ventas. Pesa un 20 % y deja de aportar 1,60 puntos de los 2,00 posibles. No afirmamos de quién es esa ausencia.

Conclusión

La nota final es 2,91 sobre 10 y la confianza, del 25 %, se queda por debajo del umbral del 60 %. Una sola de las cuatro dimensiones tiene datos, la rentabilidad, y de ahí sale prácticamente toda la puntuación: subnota de 7,65, banda alta y un 10,00 % anual declarado para siete meses. El resto queda sin datos, así que conviene leer la nota como lo que es: la valoración de una operación de la que sabemos poco más que su rentabilidad declarada.

Redactado por deepseek/deepseek-v4.1-flash el 2026-09-23, con la versión 2.0.0 de nuestras instrucciones. Si la nota cambia, este texto deja de publicarse hasta que se vuelve a escribir sobre las cifras nuevas.