Análisis y valoración del proyecto Málaga | Proyecto Palo Alto Sur de Urbanitae
Urbanitae datos inferidos
Imagen: Urbanitae
Nota: 6,45 /10 confianza global: 56 %
Plataforma UrbanitaeUbicación V19 y V40, Urbanización Palo Alto Sur, Ojén, Marbella, MálagaModalidad Deuda / préstamoImporte 1 560 000 €Plazo 24 mesesRentabilidad anual 10,50 %
La nota, dimensión a dimensión
- con datos: bien
- con datos: regular
- con datos: mal
- sin datos suficientes (no es un juicio negativo)
- Rentabilidad 8,00 con datos, en parte pesa el 25 % de la fórmula; aporta 2,00 de los 2,50 puntos que podría aportar
- Garantías 4,50 con datos, en parte pesa el 30 % de la fórmula; aporta 1,35 de los 3,00 puntos que podría aportar
- Promotor 5,19 con datos, en parte pesa el 25 % de la fórmula; aporta 1,30 de los 2,50 puntos que podría aportar
- Mercado 9,00 con datos, en parte pesa el 20 % de la fórmula; aporta 1,80 de los 2,00 puntos que podría aportar
Nota calculada el ; datos del proyecto actualizados el .
Esta nota se calculó con la versión vigente de la fórmula (2.3.0).
Características del proyecto
- Abre
- Localización
- V19 y V40, Urbanización Palo Alto Sur, Ojén, Marbella, Málaga
- Modalidad
- Deuda / préstamo
- Importe objetivo
- 1 560 000 €
- Ticket mínimo
- sin dato
Rentabilidad y plazo
- Rentabilidad anual
- 10,50 %
- Plazo
- 24 meses
- Rentabilidad total
- 21,00 %
Características del inmueble
- Tipo de activo
- Residencial
Situación urbanística y construcción
- Licencia de obras
- Licencia concedida
Promotor
- Promotor
- ROEL HOMES
- Capital comprometido
- 2 100 000 €
- Viviendas entregadas
- 298 viviendas
- Años de experiencia
- 50 años
Garantías
- Garantía
- Hipoteca de primer rango
- LTV (1ª disposición)
- sin dato
- LTV sobre edificio terminado (HET)
- sin dato
- Plataforma registrada como PSFP
- sí
Situación comercial y salida
- Estado de la ronda
- Próxima apertura
Imagen: Urbanitae
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Los datos del proyecto son, en su mayoría, de la plataforma; cómo los leemos, cómo los puntuamos y qué hacemos cuando falta algo, en transparencia.
Qué dice esta nota, en palabras
De qué va
Se financia la construcción de dos villas unifamiliares de lujo en la urbanización Palo Alto Sur, en Málaga. Los inversores de Urbanitae conceden un préstamo hipotecario a la sociedad titular del proyecto, articulado en tres tramos, de los que ahora se abre el primero. El tipo es fijo, del 10,5 % anual, declarado por la plataforma, y el plazo es de 24 meses, según nuestro cálculo a partir de sus cifras, con una posible extensión. El dinero se destina a costes de construcción y a gastos generales del desarrollo. La plataforma consta como PSFP en el registro de la CNMV.
Ubicación
El proyecto se sitúa en la urbanización Palo Alto Sur, en Málaga. La documentación la presenta como una urbanización privada de uso mixto, con un solo acceso y vigilancia permanente, que reúne pistas de tenis, club ecuestre, zona de bienestar y restauración. El emplazamiento combina, según esa misma descripción, la privacidad de un entorno de montaña con buena conectividad hacia la costa y los núcleos urbanos cercanos. Las dos parcelas cuentan ya con licencia de obras en vigor y el movimiento de tierras está iniciado, por lo que la operación no arrastra riesgo urbanístico antes de disponer del préstamo. La documentación no entra en más detalle sobre el entorno.
Economía
El préstamo se articula en tres tramos y el que ahora se abre es el primero, destinado a la primera fase de la construcción y a los gastos generales del proyecto. El tipo es fijo, del 10,5 % anual, según declara la plataforma, y el plazo es de 24 meses, calculado por nosotros a partir de sus cifras, con posibilidad de extensión. Los intereses y el principal se pagan al vencimiento, y se admite amortización anticipada con unos intereses mínimos. El gestor ha aportado fondos propios antes de que se disponga del préstamo y se compromete a cubrir sobrecostes no previstos. En cuanto a las ventas, la fase ya entregada se colocó por completo sobre plano antes de empezar las obras y, de la fase en construcción, una parte ya está vendida.
Garantías y estructura
La estructura es de deuda con garantía real: la plataforma declara una hipoteca de primer rango sobre ambos activos, y la documentación añade prendas sobre las cuentas bancarias y sobre las participaciones de la sociedad prestataria, un barrido de caja sobre los ingresos de la venta de las villas, un mandato irrevocable de venta y el compromiso del promotor de aportar capital si aparecen sobrecostes. También recoge la prohibición de otorgar garantías adicionales y la subordinación de la deuda con los socios. La dimensión de garantías puntúa 4,5 sobre 10, en banda media, con una confianza del 40 % y 1,65 de los 3,0 puntos posibles sin aportar. No tenemos el LTV de la primera disposición ni el LTV sobre el edificio terminado, así que no podemos valorar el colchón real de la hipoteca.
Situación comercial y salida
El dinero vuelve con la venta de las dos villas. La documentación describe que la comercialización se apoya en los canales propios del gestor y en agencias de la zona, y que el precio de salida se sitúa por debajo del de una villa terminada comparable en la urbanización, lo que busca acelerar la colocación. Como precedente, la fase anterior se vendió íntegramente sobre plano antes de iniciar las obras y parte de la fase en construcción ya está comprometida. El préstamo se devuelve al vencimiento, con intereses y principal en un solo pago, y existe un mandato irrevocable de venta que el prestamista puede activar si el plazo se agota. El plazo es de 24 meses, con una extensión posible.
Ventajas
- Rentabilidad Es la dimensión mejor sostenida de las cuatro: subnota 8,0 sobre 10, banda alta y una confianza del 95 %, la más alta del desglose. Aporta 2,0 de los 2,5 puntos posibles. La plataforma declara un tipo fijo del 10,5 % anual y el plazo, de 24 meses, lo calculamos nosotros a partir de sus cifras.
- Mercado La dimensión de mercado puntúa 9,0 sobre 10 y se sitúa en banda alta, con 1,8 de los 2,0 puntos posibles. Se apoya en la ubicación que describe la documentación: una urbanización privada de uso mixto, en un entorno de montaña con buena conectividad hacia la costa. Su confianza es del 40 %, así que la puntuación alta no descansa en datos tan firmes como la de rentabilidad.
Desventajas y riesgos
- Garantías Es la dimensión que más frena la nota: aporta 1,35 de los 3,0 puntos posibles y deja 1,65 sin aportar, la mayor pérdida de las cuatro. Su subnota es 4,5 sobre 10, en banda media, y la confianza es del 40 %. Faltan el LTV de la primera disposición y el LTV sobre el edificio terminado, de modo que no se puede medir el margen que la hipoteca deja sobre el valor de los activos.
- Promotor La dimensión de promotor puntúa 5,19 sobre 10, en banda media, con una confianza del 48 % y 1,2 puntos de los 2,5 posibles sin aportar. La documentación subraya su trayectoria y su conocimiento del emplazamiento, pero la puntuación no acompaña a ese relato.
- Mercado La confianza en la dimensión de mercado es del 40 %, la más baja del desglose junto con la de garantías. Aunque la subnota llegue a 9,0, esa puntuación se apoya en información menos contrastada que la de rentabilidad.
- Rentabilidad La dimensión de rentabilidad deja 0,5 puntos de los 2,5 posibles sin aportar, y no tenemos el ticket mínimo de entrada, un dato que el inversor necesita para saber si el proyecto encaja en lo que puede aportar.
Conclusión
La nota queda en 6,45 sobre 10, con una confianza del 56 % que se sitúa por debajo del umbral del 60 % que manejamos. Rentabilidad y mercado puntúan en banda alta, mientras que garantías y promotor se quedan en banda media, con confianzas del 40 % y el 48 %. La estructura es de deuda con hipoteca de primer rango, pero eso ordena el cobro, no promete que el capital vuelva.
Redactado por deepseek/deepseek-v4.1-flash el , con la versión 2.0.0 de nuestras instrucciones. Si la nota cambia, este texto deja de publicarse hasta que se vuelve a escribir sobre las cifras nuevas.