Análisis y valoración del proyecto Madrid | Proyecto Holiday Inn Express II de Urbanitae
Urbanitae ronda no abierta datos incompletos
Nota: 2,41 /10 confianza global: 45 % nota calculada el 2026-09-30
Plataforma UrbanitaeUbicación CR VILLAVERDE A VALLECAS 240, MadridModalidad Equity / plusvalíaImporte 1 000 000 €Plazo 48 meses
La nota, dimensión a dimensión
- con datos: bien
- con datos: regular
- con datos: mal
- sin datos suficientes (no es un juicio negativo)
- Rentabilidad 1,12 con datos, en parte pesa el 25 % de la fórmula; aporta 0,28 de los 2,50 puntos que podría aportar
- Garantías 0,75 con datos, en parte pesa el 30 % de la fórmula; aporta 0,23 de los 3,00 puntos que podría aportar
- Promotor 4,80 con datos, en parte pesa el 25 % de la fórmula; aporta 1,20 de los 2,50 puntos que podría aportar
- Licencia y preventas 3,50 con datos, en parte pesa el 20 % de la fórmula; aporta 0,70 de los 2,00 puntos que podría aportar
Nota calculada el ; datos del proyecto actualizados el .
Esta nota se calculó con la versión vigente de la fórmula (2.7.1).
Características del proyecto
- Abre
- sin dato
- Localización
- CR VILLAVERDE A VALLECAS 240, Madrid
- Modalidad
- Equity / plusvalía
- Importe objetivo
- 1 000 000 €
- Ticket mínimo
- sin dato
Rentabilidad y plazo
- Rentabilidad anual
- sin dato
- Plazo
- 48 meses
Características del inmueble
- Tipo de activo
- Oficinas
Situación urbanística y construcción
- Licencia de obras
- Licencia en trámite
Promotor
- Promotor
- Alta Real Estate
- Proyectos previos del promotor
- 100 proyectos
- Años de experiencia
- 30 años
Garantías
- Garantía
- Sin garantía real
- LTV (1ª disposición)
- sin dato
- LTV sobre edificio terminado (HET)
- sin dato
- Plataforma registrada como PSFP
- sí
Situación comercial y salida
- Estado de la ronda
- En estudio
- Preventas
- 0,00 %
Los datos del proyecto son, en su mayoría, de la plataforma; cómo los leemos, cómo los puntuamos y qué hacemos cuando falta algo, en transparencia.
Ubicación del proyecto
Municipio: Madrid (Madrid), código INE 28079, identificado a partir de la ubicación que publica la plataforma («CR VILLAVERDE A VALLECAS 240, Madrid»).
- Población
- 3 506 730 habitantes a 1 de enero de 2025 Instituto Nacional de Estadística (INE), Tabla 29005, «Cifras oficiales del padrón por municipio»; capturado el .
- Renta neta media por persona
- 19 632 € al año renta de 2023 Instituto Nacional de Estadística (INE), Tabla 30824, «Indicadores de renta media y mediana»; capturado el .
- Valor tasado medio de la vivienda libre
- 5 418 €/m² segundo trimestre de 2026; 11 686 tasaciones Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, Tabla 4, «Valor tasado medio de vivienda libre de los municipios mayores de 25.000 habitantes» (fichero 35103500.XLS); capturado el .
- Paro registrado
- 135 168 personas agosto de 2026 Servicio Público de Empleo Estatal (SEPE), «Paro registrado por municipios desglosado por sexo, tramos de edad y sector de la actividad económica» (fichero anual de datos abiertos); capturado el .
Elaboración propia con datos extraídos del sitio web del INE: www.ine.es. Origen de los datos: Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. Fuente: Servicio Público de Empleo Estatal (SEPE). Datos del municipio, no del inmueble. Fuentes.
Qué dice esta nota, en palabras
De qué va
Se financia el desarrollo de un hotel de nueva planta en Madrid mediante una operación de equity, en la que los inversores aportan capital a una sociedad vehículo que a su vez participa en la sociedad promotora del proyecto. La estrategia prevé construir el activo, ponerlo en operación y estabilizarlo, y venderlo después a un inversor institucional. El desarrollo se ejecuta mediante un contrato llave en mano con un promotor delegado, que fija coste y plazo. El plazo que resulta de nuestro cálculo a partir de las cifras publicadas es de 48 meses.
Ubicación
El proyecto se sitúa en Madrid, en el corredor sureste de la ciudad, sobre una parcela en un entorno industrial y logístico. La documentación describe la zona como bien conectada con los principales ejes viarios y con acceso rápido a grandes generadores de tráfico: un mercado mayorista de alimentación, un hospital, una estación de alta velocidad y el aeropuerto. Señala también una densidad de oferta hotelera baja frente a otras zonas de la ciudad, la proximidad de suelo empresarial e industrial consolidado y un crecimiento residencial previsto que podría generar demanda futura.
Economía
La operación se articula como una ampliación de capital: los inversores aportan equity a una sociedad vehículo que a su vez participa en la sociedad promotora, y está previsto acudir además a financiación bancaria, para la que la documentación dice que ya se han recibido términos indicativos de un préstamo hipotecario promotor. La documentación publica varios escenarios: uno base o favorable, con la venta del activo estabilizado, y otros que recogen subidas de la yield de salida y caídas del precio de venta, hasta un caso adverso con pérdida parcial del capital aportado. No contamos con las cifras de costes, ingresos, deuda ni equity, ni con preventas. La documentación recuerda que el criterio del supervisor impide a las plataformas de financiación participativa comunicar la rentabilidad estimada en proyectos de equity.
Garantías y estructura
La estructura es de equity y, según nuestro cálculo a partir de las cifras publicadas, sin garantía real. Está previsto un préstamo hipotecario promotor para el desarrollo y la construcción, con términos indicativos ya recibidos, pero no consta que esté firmado. No tenemos los datos de LTV en primera disposición ni de LTV sobre edificio terminado, dos de las señales que mide esta dimensión. La plataforma figura registrada como PSFP, extremo que comprobamos nosotros contra el registro de la CNMV. La dimensión de garantías puntúa 0,75, con una confianza del 45 %.
Situación comercial y salida
La salida prevista es la venta del activo ya estabilizado a un inversor institucional. El hotel se explotará bajo un contrato de gestión hotelera y una marca internacional en régimen de franquicia, lo que según la documentación busca validar la tarifa objetivo y reducir la dependencia de las agencias de viajes. La documentación describe un calendario que arranca con la entrada de los inversores y la compra de la parcela, sigue con la concesión de la licencia y el inicio de las obras, y termina con la venta del activo. No tenemos datos de preventas. El retorno al inversor depende de esa venta final, no de un cobro periódico.
Desventajas y riesgos
- Rentabilidad La dimensión de rentabilidad puntúa 1,12 y aporta 0,28 de los 2,5 puntos que podría sumar, con una confianza del 20 %, la más baja del análisis. No contamos con la rentabilidad anual, y el plazo que resulta de nuestro cálculo es de 48 meses, largo para una operación de equity.
- Garantías La dimensión de garantías puntúa 0,75 y aporta 0,23 de los 3,0 puntos posibles, con una confianza del 45 %. La estructura es de equity y, según nuestro cálculo, sin garantía real, y no tenemos los LTV que mide esta dimensión.
- Promotor La dimensión de promotor puntúa 4,80, la más alta de las cuatro, pero sigue en banda baja y su confianza es del 36 %. Aporta 1,2 de los 2,5 puntos posibles y deja 1,3 sin sumar.
- Licencia y preventas La dimensión de licencia y preventas puntúa 3,50 con una confianza del 85 %, la más alta del análisis, pero aporta solo 0,7 de los 2,0 puntos posibles. No contamos con el detalle del estado de la licencia ni de las preventas.
Conclusión
La nota global es 2,41 sobre 10, con una confianza del 45 %, por debajo del umbral del 60 % que la escala fija para dar el resultado por respaldado. Las cuatro dimensiones quedan en banda baja y ninguna supera los 4,80 puntos de subnota. Es una operación de equity a plazo largo, sin garantía real y con señales clave sin dato, de modo que el inversor debería mirarla con cautela.
Redactado por deepseek/deepseek-v4.1-flash el , con la versión 2.1.0 de nuestras instrucciones.